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4.自分で調査をしてみましょう。

どんな街に変っていくの?(用途地域を知る。)

その道の人であれば、当たり前に知っていることですが、

案外一般の人は、ご存知ないのでは?

私達が住んでいる街は、行政によって、いろいろな法律で規制

され、
計画的な街づくりが進められています。

その中で、特に知っていてほしいのが、

用途地域” と ”建ぺい率”です。

これらを知って 将来的な住宅環境の変化を予想しましょう。


◆建て替えられた時に、どんな建物ができるのか?
用途地域により判断できること。
1.建物の高さ(階数)
2.店舗建築の可否
3.店舗の種類
4.店舗の大きさ(敷地の大きさ)
5.アパートやマンション建築の可否
6.工場建築の可否

建ぺい率により判断できること。
7.建て替えられた時の建物の位置や大きさ

◆建て替えの可能性が高いのは?
1.駐車場、特に舗装無し
2.長屋(繋がって長い建物)
3.古い家屋、ビル
4.空家、空地
5.簡易的に建築されたスーパーやコンビニ等
6.倉庫、町工場
7.1~6で、特に同一所有者で広い敷地を持っている場合は
  マンションや商業施設の大型建築の可能性あり。

※順番は可能性の高低と関係ありません。

例えば、こんな風に調査してみては?
用途地域と建ぺい率を、不動産屋さん又は市役所で教えてもらえます。 どんな建物が出来る可能性があるかが
分かったら、現地で影響がありそうな範囲を散歩してみましょう。
例えば、古い長屋があり 壊せばマンションが建てられる敷地ができそうだと思ったら、法務局で土地の所有者を
調べてみましょう。
同一所有であれば、マンションが建つ可能性が高くなります。 (所有者がバラバラであるほど、土地の買収は難しい)
また、建ぺい率が高いほど、境界線に近い位置に建物の壁ができるため、圧迫感を感じやすいです。

※用途地域による建築物の可能性をまず確認してください。 第一種低層住居専用地域で、マンションの可能性は「0ゼロ」で
  あり、考えても仕方ありません。
※建ぺい率で、実際どのくらいの建物かを想像しにくい場合は、現地の同一地域の建物を見てください。多くの場合は、
  規制ぎりぎりまでの、建物を建てているので、それらと同じくらい と思ってください。



参考資料】 
用途地域の説明

第一種低層住居専用地域
(略称:一低住専(いちていじゅうせん))は低層住宅の良好な住環境を守るための地域。(床面積の合計が)50m²までの住居を兼ねた一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建てることができる。

例として、2階建て程度の戸建て住宅・アパート主体の住宅地。通常コンビニも建てられない。日用品・日常生活のための小規模な店舗兼用住宅が点在する程度。


第二種低層住居専用地域(略称:二低住専(にていじゅうせん))は主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域。150m²までの一定条件の店舗等が建てられる。

例として、第一種低層住居専用地域の例に加え、コンビニなどの小規模な店舗などがあるもの。


第一種中高層住居専用地域は中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。500m²までの一定条件の店舗等が建てられる。中規模な公共施設、病院・大学なども建てられる。

例として、3階建て以上のアパートやマンションがある住宅街など。店舗が目立つようになる。


第二種中高層住居専用地域は主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。1500m²までの一定条件の店舗や事務所等が建てられる。

例として、第一種中高層住居専用地域の例に加え、小規模のスーパー、その他やや広めの店舗・事務所などがあるもの。


第一種住居地域は住居の環境を保護するための地域。3000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。

例として、中規模のスーパー、小規模のホテル、中小の運動施設、その他中規模の店舗・事務所などがあるもの。


第二種住居地域は主に住居の環境を保護するための地域。10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。

具体例としては、郊外の駅前や幹線道路沿いなど。アパートやマンションがあり、大きめのスーパーや商業店舗・事務所などがあるもの。


準住居地域は道路の沿道等において、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域。10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、小規模の映画館、車庫・倉庫、環境影響の小さいごく小規模な工場も建てられる。

具体例としては、国道や幹線道路沿いなどで、宅配便業者や小規模な倉庫が点在するような地域である。道路沿いの住宅街に倉庫を建てさせたいという目的で設置された用途地域とも言える。車庫について規制解除された他は第二種住居地域に準じている。


近隣商業地域は近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設・事務所のほか、住宅・店舗・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等のほか、映画館、車庫・倉庫、小規模の工場も建てられる。延べ床面積規制が無いため、場合によっては中規模以上の建築物が建つ。

具体例としては、駅前商店街である。小さな商店がたくさんある状態から、中規模以上の商業施設まで有り得る。


商業地域は主に商業等の業務の利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設・事務所、住宅・店舗・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等、映画館、車庫・倉庫、小規模の工場のほか、広義の風俗営業および性風俗関連特殊営業関係の施設も建てられる。延べ床面積規制が無く、容積率限度も相当高いため、高層ビル群も建てられる。

具体例としては、都心部の繁華街(東京の歌舞伎町、名古屋の栄、大阪のキタやミナミなど)やオフィスビル街(東京大手町、名古屋駅前、大阪駅前など)など。都心回帰により、近年は商業地域に高層マンションなども建設されている。工場関係以外はほぼ何でも建設可能な地域である。住宅を商業地域で取得した場合、いきなり隣にラブホテルができてしまうという例もある。


準工業地域は主に軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域。住宅や商店も建てることができる。ただし、危険性・環境悪化のおそれが大きい花火工場や石油コンビナートなどは建設できない。


工業地域は主に工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられる。住宅・店舗は建てられる。学校・病院・ホテル等は建てられない。 例えば、大規模な工場の隣に社員寮やスーパーがあるような状態など。


工業専用地域は工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられる。住宅・物品販売店舗・飲食店・学校・病院・ホテル等は建てられない。福祉施設(老人ホームなど)も不可。住宅が建設できない唯一の用途地域でもある。簡単に言えば、京浜工業地帯などに代表される湾岸地域などである。石油コンビナートや製鉄所などの環境悪化の可能性が大きい設備が設立されている地域である。また、花火工場などの危険性が極めて大きい工場もこの地域に建設される。


参考資料はウイキペディアより抜粋。

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